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终于来了!房地产迎来深度洗牌 新的发财方向浮出水面!

2017年1月11日  9:57:50   来源:网友   编辑:168炒股学习网

2017年来了,过去一年里,猴年楼市也像猴子一样?#27927;?#19979;跳,经历了冰火两重天。先是在宽松环境下火得不要不要的,而后却又迅速进入了降温期,真的让很多人措手不及。关心楼市的小伙伴毫无疑?#35782;?#22312;关心一个问题:2017年楼市会怎样?

每到年关交替之际,几乎每个人都会总结前一年的得失,许下新一年的愿望。经历了2016心惊肉跳的楼市,许多观望的购房者恐怕都是一则以喜,一则以忧。喜的是经过这轮严厉的调控之后,房价疯狂的上涨势头似乎得到了有效遏制。忧的是,这轮调控还会?#20013;?#22810;久,会不会在下一轮房价暴涨的时候再度踩空?

要是说2017年房价涨,万一跌了就被打脸;要是说房价跌,万一涨起来又被打脸。

我们不如边走边看,跟着政策风向才是正道。政策怎么说,我们怎么做。非要说房价是怎么样的,我们也只敢用“预测”这个谨慎的词。

供给侧改革与经济转型

过去30年,中国经济的高速发展其实就是满足?#20064;?#22995;的“衣食住?#23567;薄?#36825;30年城镇?#29992;?#20063;得到了基本的满足。今年也提到了供给侧改革,其实就是通过供给端的改革来满足?#20064;?#22995;的需求。

这里有数据的佐证,传?#25345;?#26399;性行业相关的景气指数都在往下走,与转型升级、?#20064;?#22995;需求升级相关的产业景气指数都在往上走,这就向大家解释了未来的发展是在转型。

经济转型它会给我们的资产市场带来什么影响?

图:投资景气指数

深度洗牌和转型升级,第一个说的就是房地产市场。城镇?#29992;?#19981;管是结了婚的,没结婚的,对房地产都有怨言。结了婚的人,都有房了,为什么还有怨言呢?因为想多买一套房——如果在上海的话,就会被迫排号离婚。没结婚的话,迫于社会现实,女方会要求你最?#27809;?#26159;有房。

那么到底我们的房地产有哪些问题?

过去房地产到底存在哪些问题?

指标一:房价收入比。深圳、上海、?#26412;?#30830;实相对于全球而言很高了,用房价收入比来说,可以说是泡沫比较?#29616;亍?#20294;是从绝对房价来看,似乎还有空间。

香港上环和中?#20998;?#38388;,房价的平均价是3-4万一平尺,相当于人民币30-40万每平米,现在金融街也十几万一平米,相对于香港的30-40万一平米还是有差距。在九龙,就是通高铁的那地段,房价也达到了1-2万一平尺,这是绝对的房价。

指标二:房屋的租售比。上海可以说雄冠全球,泡沫化程度高,没有哪一个城市能够跟这个城市做比较,不仅仅是上海,?#26412;?#28145;圳也一样。?#28304;?#32479;度量房价有没?#20449;?#27819;的指标来看都觉得泡沫很大。所以,没有谁敢说咱们的一线房地产市场是没泡沫的。

图:全球主要城市房价租售比

与此同时,我们一二线城市的房价,从1999年以来一直是刚性上涨,但看看我们的租金回报率,却一直是不断往下走。与此相对应的房地产市场却很奇怪——明明都知道?#20449;?#27819;,?#20064;?#22995;购房却依旧疯狂。

结果就是导致了一、二线城市进行史无前例的房地产调控。假如觉得?#20064;?#22995;是疯狂的,那么我们看另外一个指标,就是城市的土地溢价率,不管是天津、广州,还有苏州、南京,土地溢价率很多超过了100%。

土地的溢价率意味着什么?地产开发商拿到这块地以后,他开发出来的价格没有这样的涨幅,他是要亏本的,房地产开发商他是商人,想做亏本买卖吗?

这就出现问题了,?#20064;?#22995;在疯狂?#20998;?#25151;地产,另外房地产开发商也极度看好这个市场。

因为融资体系不一样。我们的融资体系是以银行为主的间接融资体系,我们85-90%源于间接融资,美国85-90%源于直接融资。通过银行融资,很多是存了贷,贷了存,存了又贷,贷了再存,反反复复在转,M2就转大了。货币也不能完全解释这个房价呈刚性上涨、近乎疯狂的现象,至少它不能作为唯一的解释。

到底原因在哪儿?我们看看美国和日本房地产市场发展的过程。

美国的城镇化率接近75%以后,房地产市场的涨跌确实属于货币现象的,利率高,房价跌;利?#23454;停?#25151;价涨。

房地产大幅度的调整,很有可能会导致他们的不良率?#26412;?#24448;上走。既然没有进行过大型金融机构破产的抗压实验,自然就不能出现房地产市场的大幅调整。

另外一个方面,买房地产是买土地吗?土地郊区多的是,为什么就买城市中心附近的房子呢?房子为何这么值钱呢?

原因是它提供了公共服务资源。公共服务资源是决定房价的核心要素。但是我国在进行公共服务资源分配的时候,存在不平衡。由于?#33529;?#32463;济体制以来的制度?#25165;牛?#20915;定了我们的公共服务资源总在往越大的城市集?#23567;?/p>

因此,要打破房地产市场奇怪的困局,只能?#21448;?#24230;?#25165;?#30528;手,去推动它发展的长效机制,就像这次中央经济工作会议所强调的那样。

今年“防风险?#27604;?#21153;更为重要

中国指数研究院3日发布《2017年中国房地产市场趋势展望》(以下简称《展望》)。《展望》认为,2017年房地产市场有以下几个趋势:宏观趋稳,调控深化,市场量价将回调。

在2016年初市场有过“保外汇还是保房价”的争论,甚至还引发了央行的?#33268;邸?#20107;后来看,16年毫无疑问是保住了房价,但是牺牲了汇率。其核心逻辑在于稳增长政策放在首位,而房地产是稳增长的重要动力,因而要稳增长就得保房地产、保房地产就得保房价。

但是2017年政策将偏向防风险,为什么呢?

因为不仅政治局会议明确定调“抑制资产泡沫,防范金融风险?#20445;?#32463;济工作会议也提出“要把防控金融风险放到更加重要的位置,下决心处置一批风险点,着力防控资产泡沫”。

为什么今年防范金融风险如此重要?如果大?#19968;?#39038;一下历史,可以发现历史总是在重复上演,每隔十年左?#19968;?#29190;发一次大的金融危机,比如97/98年发生了亚洲金融危机,07/08年爆发了全球金融危机,因而即将开始的17/18年或许也并不太平,需要对金融风险高度警惕。

鉴往知今

1、中国经济面临的真正挑战不是周期性和需求侧,而是结构性和供给侧近年,面对中国经济?#20013;?#19979;行和转型困境,宏观经济和公共政策领域存在广泛争论。第一?#27490;?#28857;认为是外部性和周期性减速,还能重回高增长,出路在于需求侧刺激;第二?#27490;?#28857;认为是结构性和体制性减速,经济增长模式需要从数量驱动转向质量提升,出路在于供给侧改革。

2、越走越远:货币放水刺激房地产是饮鸩止渴。2009、2012、2014-2015年面对经济下行,中国公共政策均选择了货币放水刺激房地产。?#30475;位?#24065;刺激仅起到短期效果,却付出了沉痛而巨大的长期代价,房价暴涨,实体经济成本上升,年轻人安居乐?#24471;?#24819;破灭。

3、知易?#24515;眩?#20379;给侧改革是唯一出路。2015年12月中央经济工作会议提出,要以供给侧改革为主,抓好去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务。2016年12月中央经济工作会提出2017年将深化供给侧结构?#24895;?#38761;,这个认识是非常先进的。

4、解放思想:新5%真的比旧8%好。作者在2014年曾提出“未来通过改革?#24618;?#30340;5%新增长平台,比过去?#30475;?#28608;勉强维持的7%-8%旧增长平台要好,产能出清了,产业升级了,企?#36947;?#28070;上升了,股市走牛了,?#29992;?#29983;活改善了,经济增速换挡成功了。”公共政策应尽快?#29260;?#36135;币放水刺激需求的幻想,坚定推动供给侧结构?#24895;?#38761;,提高对经济增速下行的容忍度,守住就业和金融稳定的底线。

5、步入后宽松时代和后房地产时代随着经济L型探底和通胀预期升温,政策从稳增长转向防风险和促改革,货币政策从宽松转向中性,房地产从刺激转向调控和建立长效机制,我们正步入后宽松时代和后房地产时代。2017年2季度前后经?#27599;?#33021;出现一定程度的二次探底,但探底幅度不深,将再次考验宏观调控定力。如果能够?#31181;苹?#24065;放水刺激房地产的诱惑,中国经济转型将赢来转机,如果重走?#19979;罰?#21069;?#26223;?#28129;。

未来的投资发财的方向显现

1.企业投资与资本市场:过去经济发展的融资方?#34903;?#35201;是银?#23567;?#20294;未来经济的转?#20572;?#21457;展最为迅速的更多是转型的服务型、创新型的企业。这些企业融资的体量较小,要银行去给他放贷,没有哪个银行行长愿意做这个事情,但是资本市场愿意做这个事。近年来中国?#20064;?#22995;金融行为发生变化,不会再想着一有富余的钱就是存银?#23567;?/p>

图:?#29992;?#36130;富多元化(2008年,万亿,占比)

图:?#29992;?#36130;富多元化(2014年,万亿,占比)

企业有通过资本市场融资的需求,再加上?#20064;?#22995;有这方面的资金供给,两者一结合,未来这个市场?#27604;?#20250;高速发展!

2.房地产:本轮房价调整可能?#20013;?#21040;2017年底-2018年?#20064;?#24180;。由于当前调控主要是通过限购限贷控制需求,如果土地供给跟不上?#32479;?#25928;机制建立不理想,2017年底-2018年?#20064;?#24180;房价面临新一轮上涨压力,如果长效机制能够建立,尚有转机——还是开头那句话:跟着政策走。

3.股票:2017年股票市场指数可能不会有太大的表现,但是结构性的机会比较多。市场将围绕两大主线展开:第一条主线是受益于改革的,比如农业供给侧改革、国企混改、去产能加码扩围、军工、一路一带、PPP等;第二条主线是业绩超预期的,比如,价值股中供给出清充分和行业集中度提高的,成长股中用业绩证明自己的。

4.债券:2017年中期经济通胀下行为债市带来交易性机会。2017年出口和制造业投资会改善,但房地产投资和库存会变差,经济通胀可能在2-3季度前后重回下行通道,将为债市提供基本面环境。

5.黄金:2017年1月20日特?#21183;?#23558;入主白宫,考虑到特?#21183;鍘?#22522;建+减税+反移民”新政将面临诸多不确定性,市场将修正预期,1-2季度黄金可能有机会。

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